《税務質疑応答》一部事業用部分がある場合の住宅借入金等特別控除について

Ｑ ．

住宅ローン控除の対象となる土地と建物について、事業用部分が下記のような場合は、居住用割合は何％となりますか？

　　 居住年月日　平成28年3月20日

　　 建物　総床面積　150平方メートル　内居住用135平方メートル
　　 土地　総面積　　180平方メートル　内居住用150平方メートル

Ａ．

所得税においては、一定の要件を満たす住宅借入金等については住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の適用を受けることができます。

　ただし、特例の適用は居住用の部分に限られるため、店舗併用住宅などの場合については居住用の部分につき、按分計算が必要となります。

　当該按分計算の結果、居住用部分の床面積等が、その家屋等のおおむね90％以上に相当する面積等であるときは、按分計算の結果にかかわらずその全部を土地又は家屋の取得に要した費用として取り扱うことができる旨の通達があります。

　また、土地等の居住用部分の面積については課税上弊害のない限り（家屋と土地等の居住用割合の差が10％以内）、「敷地等の面積×家屋の居住用割合」としても差し支えないものとされています。

　この床面積の判定で用いる計算式は以下のものになります。

（１）当該家屋のうちその居住の用に供する部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分となります。

＜当該家屋のうち、その居住の用に専ら供する部分の床面積(Ａ)＞
＋＜当該家屋のうちその居住の用と居住の用以外の用とに併用する部分の床面積(Ｂ)＞×Ａ／（Ａ＋居住の用以外の用に供する部分の床面積）

（２）当該土地等のうちその居住の用に供する部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分となります。

＜当該土地等のうちその居住の用に専ら供する部分の面積＞
＋＜当該土地等のうちその居住の用と居住の用以外の用とに併用する部分の面積＞×当該家屋の床面積のうち(１)の算式により計算した面積／当該家屋の床面積

　ご質問のケースの場合、併用する部分は明記されていませんが、居住用部分以外はすべて居住の用以外の用に供する部分であると仮定した場合

（１）の計算式
　　 135㎡＋0㎡×135/(135㎡＋15㎡)＝135㎡

（２）の計算式
　　 150㎡＋0㎡×135㎡/150㎡＝150㎡

　なお、建物の床面積の判定において居住の用に供する部分の面積の判定で、建物の居住用部分の割合は、135㎡/150㎡＝0.9＝90％　となることから、おおむね90％以上に相当するといえ、住宅借入金等特別控除の計算においては、そのすべて（100％）を居住用として判定して差し支えないことになります。

　また、土地等の居住用部分の割合は、150㎡/180㎡＝0.833＝83.34％　となり、実際の家屋の居住用割合（90％）と実際の土地等の居住用割合（83.34％）の差が10％以内であることから、土地等の居住用部分の面積は家屋の居住用割合（100％）を基に計算した180㎡となります。

　よって、ご質問のケースの土地と建物の居住用割合は、ともに100％となります。

参考：措法令26⑥一、二、措通41-27　同41-29