譲渡費用の範囲（測量・分筆費用及び建物の取壊費用）

【件名】 譲渡費用の範囲（測量・分筆費用及び建物の取壊費用）

【質問】 　個人甲は、自己の所有する１筆の土地６００平方メートル（以下「分筆前土地」という。）を２分割し、その一方の３００平方メートル（以下「本件譲渡部分」という。）を他に譲渡したが、分割（分筆）して譲渡するためには測量する必要があったのでその測量及び分筆費用（以下「本件測量費等」という。）として５０万円、また、本件分筆前土地の上には、元々甲が所有する建物があったため、当該建物を全部取り壊した上で本件譲渡部分を譲渡したが、その取壊費用は５００万円であった。
　甲が、この測量費等及び建物取壊費用を譲渡費用として申告しようとしたところ、友人から「同様の事例で、税務署から、測量した土地のうち半分は譲渡していないので譲渡費用として認められるのは支払った費用の半分だけですと指摘された人がいたので気をつけるように」と注意されたそうだ。
　本件の場合、測量費も取壊費用も譲渡部分の譲渡のために必要不可欠なものであるからその全額を譲渡費用にして問題ないのではないか。

【回答】 （１）本件の測量・分筆費用については、本件譲渡部分の範囲を確定し、分筆登記をするためには、本件土地の全体を測量しなければならないこと、また、譲渡部分を明確にするために必要最小限の分筆をしたということですから、その全額が譲渡費用に該当するものというべきでしょう。
（２）また、本件の建物取壊費用についても、取り壊した建物は分筆前の土地の全部を敷地として建てられていたので、本件譲渡部分（土地）の上にある部分だけを切り取って更地化して譲渡しようとすれば残った部分が建物としての機能を果たさなくなるということですから、建物取壊費用についてもその全額が譲渡費用に該当するものというべきでしょう。

【関連情報】 《法令等》 所得税法３３条３項
所得税基本通達３３－７

【解説】 １　譲渡費用とは、所得税法３３条３項に規定する「その譲渡に要した費用」を指すものですが、これについては、〔１〕資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用、〔２〕〔１〕に掲げる費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地を譲渡するためその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約金その他当該資産の譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用がそれに当たるものとして取り扱われています（所基通３３－７）。
　判例は、譲渡費用について、「資産を譲渡するために直接かつ必要な費用」といっています（東京高裁１２．０９．２７（平１２（行コ）１７７）。
２　これを本件に照らしてみますと、次のとおりです。
（１）本件測量分筆費用について
イ　不動産登記法等の改正
　平成１７年３月７日から改正不動産登記法が施行されており、その中で、分筆の登記申請の際に提出する地積測量図の取扱いの明確化が図られています。
　すなわち、平成１７年施行の不動産登記法改正の前までは、「地積測量図は、１筆の土地ごとに作成しなければならない」（不動産登記令別表８「分筆の登記」不動産登記規則７５〔１〕）とされていましたが、分筆の登記の申請に添付される地積測量図は、「分筆後の土地の１筆」について、必ずしも求積（面積を算出すること）及びその方法を表示することは必要とされていませんでした（旧・不動産登記事務取扱手続準則１２３）。
　そのため、境界紛争や地図の混乱が多く見受けられることとなったため、上記の改正により、原則「分筆後の土地のすべてについて求積方法等を明らかにしなければならない」こととされました。
　具体的にいえば、分筆前の甲土地（３００平方メートル地番１０）を分筆によりＡ土地（１７０平方メートル地番１０－１）とＢ土地（１３０平方メートル地番１０－２）として分筆登記をする場合には、従来は、分筆を必要とする一方の土地のみについて求積すればいいものとされていたものについて、改正により、原則として、分筆前の土地のすべてを測量（具体的には、すべての境界点の座標値及び境界点間の距離を地積測量図に記録するための測量）及び求積しなければならないものとされたものです。
　つまり、分筆後の土地のいずれかだけではなく、分筆前の甲土地についても測量しなければ、分筆することができなくなったのです。
　この原則に対する例外というのは、分筆前の土地が広大な土地であって、分筆後の土地の一方がわずかである場合等と極めて限定されています（新・不動産登記事務取扱手続準則７２〔２〕）。
ロ　本件の場合について
　本件においては、本件譲渡部分を譲渡するために分筆前土地を半分に分筆したものです。そのような場合には、上記イにより、分筆前の土地の全体を測量の上分筆しなければならないこととなります。
　ところで、本件における分筆前土地の地積は広大なものではなく、かつ、本件譲渡部分の地積はわずかなものではないことが明らかですから、分筆前土地のうちの３００平方メートルの部分を譲渡するためには、分筆前土地の全体を測量した上で分筆しなければならなかったと認められますので、当該測量は本件譲渡のためになされたものであって、当該測量分筆費用の全額が譲渡費用となるものと考えられます。
（２）建物取壊費用について
　土地の上に建物が建っており、その建物を取り壊さないと当該土地の全部の譲渡ができない場合はもとより、当該土地の全部を譲渡するのではなくても、譲渡する部分に当該建物がかかっているために、当該建物を取り壊さなければ当該譲渡部分を譲渡することができないような場合において支出した建物取壊費用は、当該譲渡部分を譲渡するために直接必要な費用と認められますから、その全額が譲渡費用として取り扱われるものと解されます。
　本件の場合は、取壊しに係る建物が本件土地のうち、本件譲渡部分にもかかっており、かつ、当該建物の全部を取り壊さないと本件譲渡部分譲渡が不可能であったとのことですから、当該取壊費用の全額が譲渡費用に該当することとなります。