Ｑ．現在、私は駐車場経営を行っております。令和5年度10月より、インボイス制度が施行されますが、我々が駐車場経営を行う上で、注意点を教えてください。
Ａ．令和5年10月1日からの適格請求書等保存方式（いわゆる「インボイス制度」）の導入に向けて、令和3年10月1日から適格請求書発行事業者の登録申請の受付が開始されました。駐車場経営のみ事業を行われている場合、現在、免税事業者である方も多いかと思います。今後、適格請求書発行事業者とならなければ、賃貸契約自体にも影響を及ぼす可能性があることから、慎重に判断する必要があります。今回はそのインボイス制度についてご説明します。
- インボイス制度
インボイスとは消費税の仕入税額控除の適用を受けるために、新たに適格請求書が必要になる制度です。企業は仕入先から適格請求書を受け取ることで、仕入時に支払った消費税を納税額から控除できるようになります。
適格請求書は、売り手が買い手に対して、正確な消費税額や適用税率を伝えるために発行する書類です。この請求書によって、8%の軽減税率と10%を併用している場合でも、即座に消費税額を把握できます。
適格請求書には、請求書の発行事業者の氏名・名称および登録番号の記載が必要です。そして、適格請求書を発行するには、税務署長に対して適格請求書発行事業者の申請が必要になります。
- 適格請求書発行事業者登録制度
インボイス制度は令和5年10月1日から施行されますが、令和5年10月1日から適格請求書発行事業者になるためには、令和3年10月1日から令和5年3月31日まで（困難な事情がある場合には、令和5年9月30日まで）に「適格請求書発行事業者の登録申請書」を税務署に提出する必要があります。（登録申請書の提出後、審査に一定の時間を要します。）
- 消費税、計算方法への影響
課税事業者である買い手は、「適格請求書等」を保存しなければ仕入税額控除ができなくなります。「適格請求書等」は「適格請求者発行事業者」だけが発行できるため、売り手は登録申請をして「適格請求書発行事業者」になる必要があります。
適格請求書等とは、売り手が買い手に対し正確な適用税率や消費税額等を伝えるための手段であり、登録番号などの一定の事項が記載された請求書や納品書、領収書、レシート等の書類や電子データのことをいいます。
- 免税事業者から課税仕入れを行う場合の経過措置
インボイス制度の導入から6年間は、免税事業者等からの課税仕入れであっても、仕入税額相当額の一定割合を仕入税額とみなして控除できる経過措置が設けられています。（経過措置による仕入税額控除の適用にあたっては、免税事業者等から受領する区分記載請求書等と同様の事項が記載された請求書等の保存と、この経過措置の適用を受ける旨（80％控除・50％控除の特例を受ける課税仕入れである旨）を記載した帳簿の保存が必要となります。）
- 駐車場経営オーナーが受ける影響
不動産の貸付けのうち、店舗、事務所及び駐車場の貸付け等は、消費税の課税対象となります。現行の制度では、オーナーが課税事業者、免税事業者どちらであったとしても、賃借人がその支払う賃料は仕入税額控除の対象となりますが、インボイス制度が導入されると、オーナーが課税事業者（「適格請求書発行事業者」の登録を受けた課税事業者に限ります。以下同じ）、免税事業者どちらに該当するかで賃借人に影響を及ぼします。
オーナーが課税事業者であった場合は、賃借人はその支払う賃料に含まれる消費税につき、仕入税額控除の対象とすることができます。また、オーナーの仕入税額控除についても、本則課税の場合、適格請求書発行事業者からの仕入れでなければ、仕入税額控除の対象とすることができなくなります。
しかし、オーナーが免税事業者であった場合は、賃借人はその支払う賃料に含まれる消費税につき、仕入税額控除の対象とすることができないため、その消費税額分、賃借人の負担が増加します。（上記「4.経過措置」の適用はあります。）その場合、賃借人はオーナーが課税事業者である物件に転居してしまう、また、消費税相当額の支払いを拒否されることも想定され、免税事業者であるオーナーは近隣の同業他社と比較して競争力が低下したり、今までの消費税の益税部分を喪失することが想定されます。
上記の場合に備え、現状、免税事業者であるオーナーも、敢えて課税事業者を選択することの検討が必要になります。課税事業者を選択した場合、消費税の申告及び納付が必要となりますが、簡易課税制度を選択した場合は、みなし仕入率の適用により、消費税額の60％を納付し、残り40％は手許に残ることとなりますので、課税事業者を選択することに加え、簡易課税制度を選択することについても検討する必要があります。
《具体例：課税売上高が900万円である免税事業者の場合》
(1)免税事業者を継続したオーナーの場合
賃料990万円（税込）の請求をしていた免税事業者であるオーナーに対して、インボ
イス制度の導入により、消費税90万円の値下げを要求された場合、収入は900万円になります。
（2）課税事業者を選択したオーナーの場合
消費税の納付54万円（90万円×60％）が必要となりますので、賃料990万円（税込）から消費税納付額54万円控除した936万円が手残りの金額となります。
6．免税事業者である場合の今後の対応方法
- 値下げを行う
賃料の値下げ対応を行うことも選択肢の一つとなります。値下げを行えば、事業用に利用している借主は仕入れ税額控除の対象にはならないものの、今までと同じ条件で駐車場を利用できるためです。
例えば今まで税込み５万5,000円受け取っていたならば、５万円に値下げします。売上額は減ってしまう代わりに、借主のコストの増加も生じません。
駐車場の利用者側から、今後、賃料値下げの申し出が出てくる可能性もあります。
- 課税事業者になり、適格請求書を発行する
適格請求書の発行を求める利用者が多い場合、事業への影響を最小限に抑えたければ適格請求書を発行することをお薦めします。課税事業者になり適格請求書を借主に発行していれば、インボイス制度の開始を理由に退去する利用者が出ないからです。
オーナーが免税事業者で居続ける場合、事業用に契約している駐車場利用者が仕入税額控除の適用を求めて、課税事業者の駐車場への切り替えを検討することは十分に想定されます。課税事業者で駐車場経営を行えば、免税事業者が運営する駐車場と差別化を図ることが出来、結果として賃料収入が増えるケースも想定されます。ただし新たに消費税の納税・申告が必要な点は十分に注意して頂く必要が有ります「5.(2)具体例」参照）。
◎上記の対応方法、どちらを選択するのが最適なのかについては、売上規模や事業形態など個別に検討する必要が有ります。税の専門家である税理士に事前に相談し、オーナーにとって最適な方法を検討、選択されることをお勧めします。
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